Plus-value sur résidence principale : quand la défense du contribuable prend l'eau

Un contribuable a vendu une maison et, afin de bénéficier de l'exonération de la plus-value (CGI, art. 150 U), a déclaré que cette maison constituait sa résidence principale.

L'administration fiscale a par la suite lancé un contrôle fiscal de cette vente immobilière. Elle a notamment demandé et obtenu des fournisseurs d'eau et d'électricité la consommation de la maison et a estimé que celle-ci ne constituait pas la résidence principale du contribuable au moment de la vente.

Elle a alors, en plus du redressement fiscal de la plus-value immobilière, également appliqué des pénalités de 40% au contribuable estimant qu’il avait l’intention d’éluder l’impôt.

Le contribuable s'est alors défendu devant la Cour en affirmant qu’il n’était présent au sein de sa résidence principale qu’en soirée et le week-end du fait de sa situation professionnelle expliquant la consommation réduite en eau et électricité.

L'argument a fait plouf. La Cour relève en effet que la consommation d'eau au titre des années 2015 à 2017, pour un foyer composé de 3 personnes, n'était que d'un mètre cube alors même que, en France, la consommation moyenne est d'environ quarante mètres cubes par personnes et par an. Les chiffres étaient similaires en ce qui concerne la consommation d'électricité.

La Cour estime d'ailleurs que cette consommation quasi nulle démontre l'intention du contribuable d'éluder l'impôt et justifie l'application de la majoration de 40% pour manquement délibéré.

En ce qui concerne les redressements concernant les plus-values immobilières au titre de la vente de la résidence principale, il est également possible de signaler que le Conseil d’Etat a récemment jugé que pour déterminer s’il s’agit de la résidence principale du contribuable, il convient de se fonder que sur les conditions d’occupation effective du bien et non l'intention des contribuables : voir l’actualité sur le site du cabinet.

Vous avez une question sur les modalités du contrôle fiscal de la plus-value d’un particulier, vous pouvez consulter notre foire aux questions sur le contrôle fiscal d’un particulier.

Lien vers la décision : CAA Bordeaux, 6 mars 2025, n°23BX00184